Imóveis entre R$ 500 mil e R$ 2 milhões representam apenas 18,9% dos lançamentos e 24,1% das vendas nas capitais, segundo a Brain Inteligência Imobiliária. Juros elevados, custos de construção em alta e endividamento das famílias explicam a retração contínua há quatro anos.

Por que os lançamentos de imóveis de classe média caíram tanto?

Os apartamentos na faixa de R$ 500 mil a R$ 2 milhões já foram o principal segmento do mercado imobiliário brasileiro, representando mais da metade das unidades comercializadas. Dados da Brain Inteligência Imobiliária mostram que essa participação recuou para 18,9% dos lançamentos e 24,1% das vendas totais nas capitais. O presidente da consultoria, Fábio Tadeu Araújo, classificou o patamar como recorde de baixa e afirmou que esse mercado sempre foi maior no Brasil.

Famílias com renda entre R$ 10 mil e R$ 30 mil mensais são o público-alvo típico. Elas costumam dar entrada de 20% a 30% e financiar o restante. Com a taxa Selic elevada, o valor das prestações cresceu e reduziu a capacidade de pagamento de muitos compradores. Araújo destacou que a taxa de juro é um fator central porque dificulta as vendas. Esse público geralmente paga 20% ou 30% de entrada e financia os 70% a 80% restantes. Portanto, o juro alto por um período prolongado no Brasil afeta em cheio o valor da parcela e, consequentemente, a capacidade de pagamento das famílias. O segmento atende famílias que ganham em torno de R$ 10 mil a R$ 30 mil por mês, o que é tratado como classe média no mercado imobiliário, embora estejam mais perto do topo da pirâmide social. Abaixo disso entra o Minha Casa, Minha Vida.

Como os juros afetam a capacidade de compra?

Segundo cálculos da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), cada aumento de um ponto percentual na taxa de juros retira aproximadamente 1,3 milhão de pessoas do mercado. O presidente da entidade, Luiz França, afirmou que a aquisição tornou-se incompatível para muitas famílias após as elevações recentes. A cada subida de 1 ponto porcentual na taxa de juros, a parcela do financiamento cresce a ponto de tirar a capacidade de compra de aproximadamente 1,3 milhão de pessoas. Dada a subida das taxas nos últimos anos, a aquisição ficou incompatível para muitas famílias, observou o presidente da associação.

Além dos juros, os custos de materiais, serviços e mão de obra subiram acima da inflação média nos últimos anos. O preço médio dos imóveis nas principais capitais avançou 16% nos últimos 12 meses, conforme levantamento da Abecip. Os custos para fazer um empreendimento do zero subiram muito, segundo Araújo. Do lado das famílias, o endividamento é a maior preocupação. Muitas vezes as famílias têm interesse na compra, mas não conseguem fechar negócio porque estão com a renda comprometida por outras dívidas, observou o analista André Mazini, do Citi. Mazini acrescentou que a tendência para a classe média é continuar perdendo participação no mercado até que haja uma queda relevante dos juros da economia brasileira, o que não acontecerá no curto prazo. Isso seria uma conversa de maior prazo. Tem que cair a Selic de modo sustentável para o banco responder com redução da taxa do crédito, ponderou.

Quais empresas abandonaram ou reduziram projetos nesse segmento?

Incorporadoras como Trisul, Tecnisa, Even, Mitre, Gafisa, Kallas, Setin e Moura Dubeux reduziram ou suspenderam lançamentos na faixa intermediária. A vice-presidente da Setin, Bianca Setin, explicou que a empresa parou de desenvolver projetos entre R$ 600 mil e R$ 800 mil em São Paulo porque a equação econômica não fecha, contando custo de terreno, outorga, produção e marketing. O público não consegue comprar e a empresa não consegue produzir com um valor que ele conseguiria comprar. A incorporadora decidiu não fazer mais novos projetos com preços de R$ 600 mil a R$ 800 mil na cidade de São Paulo, com plantas de dois ou três dormitórios, produto que já foi seu carro-chefe no passado.

A Moura Dubeux limitou a marca Mood, que atua entre R$ 500 mil e R$ 1 milhão, a cerca de 20% de seus negócios. O presidente Diego Villar citou a renda comprometida das famílias, juros altos e ausência de subsídios como fatores contrários. O fundador e presidente da Kallas, Emílio Kallas, disse que a classe média está comprimida, não só pelo juro alto, mas também pela pressão dos custos de construção e da falta de terrenos. Na visão do presidente da Abrainc, Luiz França, as empresas têm a responsabilidade de só lançar aqueles imóveis que conseguirão vender. Elas têm a responsabilidade de só lançar aqueles imóveis que conseguirão vender. Não adianta lançar empreendimentos que fiquem parados, sem comprador, disse França.

O que o governo fez para atender esse público?

Em maio do ano anterior, o governo criou a faixa 4 do Minha Casa, Minha Vida, com imóveis de até R$ 600 mil e juros subsidiados de 10% ao ano para famílias de até R$ 13 mil mensais. As contratações, porém, avançam lentamente. Incorporadoras propuseram ao Ministério das Cidades reduzir juros nas faixas 3 e 4 em um ponto percentual e ampliar a faixa 4 para rendas de até R$ 21 mil e imóveis de até R$ 1,2 milhão. A proposta foi enviada em junho e ainda não houve definição. A proposta consiste em cortar os juros nas faixas 3 e 4 do programa na ordem de 1 ponto porcentual, além de elevar a faixa 4 para um público com renda mensal de até R$ 21 mil e imóveis de até R$ 1,2 milhão. Se a proposta for concretizada, representará a maior expansão do MCMV desde a sua criação.

Outra medida foi o novo modelo de crédito imobiliário lançado no fim do ano passado, que reduziu depósitos compulsórios da poupança. O volume de financiamentos cresceu, mas as taxas permanecem entre 12% e 14% ao ano, segundo analistas do BTG Pactual. As mudanças nas regras de crédito implementadas no ano passado ainda não tiveram impacto material no setor, embora provavelmente tenham contribuído para a estabilização recente das condições de financiamento. Até aqui, a medida surtiu um efeito parcial. O volume de financiamentos aumentou neste ano, mas os juros seguem estacionados entre 12% e 14% ao ano, ainda como reflexo da Selic elevada.

Frequently asked questions

Qual é a participação atual dos imóveis de classe média nos lançamentos?

De acordo com a Brain Inteligência Imobiliária, os imóveis entre R$ 500 mil e R$ 2 milhões correspondem a 18,9% dos lançamentos e 24,1% das vendas nas capitais.

Quais fatores explicam a queda dos lançamentos?

Juros elevados do financiamento, aumento dos custos de construção acima da inflação e maior endividamento das famílias são os principais motivos citados por incorporadoras e consultorias.

Empresas migraram para quais segmentos?

Grande parte das incorporadoras direcionou projetos para o Minha Casa, Minha Vida, com juros subsidiados, e para o segmento de alto padrão, onde o comprador depende menos de financiamento.

A faixa 4 do Minha Casa, Minha Vida já atende a classe média?

A faixa 4 atende famílias de até R$ 13 mil mensais com imóveis de até R$ 600 mil, mas as incorporadoras consideram os juros de 10% ainda altos e pedem redução adicional.

Quando a situação pode melhorar?

Analistas indicam que uma queda sustentável da Selic é necessária para que os bancos reduzam as taxas de crédito imobiliário de forma relevante; não há perspectiva de mudança no curto prazo.

Key takeaways

  • Imóveis de R$ 500 mil a R$ 2 milhões representam 18,9% dos lançamentos nas capitais.
  • A participação caiu por quatro anos consecutivos segundo a Brain.
  • Cada ponto percentual de alta nos juros afeta 1,3 milhão de compradores potenciais.
  • Incorporadoras migraram para MCMV e alto padrão.
  • Proposta de redução de juros nas faixas 3 e 4 aguarda definição do governo.

Perspectiva para os próximos meses

Sem redução relevante dos juros, os lançamentos de imóveis novos para a classe média devem continuar limitados. O mercado atual é abastecido principalmente por unidades usadas. Incorporadoras mantêm foco em segmentos com maior liquidez enquanto aguardam ajustes no programa habitacional federal. A classe média não vai ser atendida por imóveis novos tão cedo, segundo Emílio Kallas.